真正的樓市寒冬在三四線城市

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最近，樓市的討論越來越熱鬧。人口流失、房屋滯銷、財政困難，這些問題像一根根刺扎進了三四線城市的經(jīng)濟命脈。說到底，房子再便宜，沒人買，就注定是個“死循環(huán)”。就從湖南省古丈縣說起，聊聊這些縣城樓市的寒冬是怎么來的，又為啥這么難熬。


先來看看古丈縣的情況。這里的總?cè)丝谥挥?4.3萬，2023年的GDP只有35億元，財政收入不到2.4億元。乍一看，這些數(shù)據(jù)可能沒啥概念，但結(jié)合實際情況就很扎心了。比如說，縣城的主要財政來源之一是土地財政和房產(chǎn)銷售，可是現(xiàn)在人口不斷外流，年輕人都跑到大城市去了，誰還會留下來買房？結(jié)果就是，房子建了一堆，賣不出去，開發(fā)商愁，政府更愁，因為賣地的收入斷了，財政壓力山大。


更慘的是，古丈縣還遇到了機構(gòu)改革。為了減輕財政負(fù)擔(dān)，從原來的33個政府機構(gòu)砍到只剩10個，行政編制也大幅減少?？雌饋硎峭?jié)省開支的，可問題是，這些被“優(yōu)化”的崗位人員，真的是從財政賬面上消失了嗎？其實很多人只是換了個地方“轉(zhuǎn)崗”，財政供養(yǎng)的壓力并沒有真正減輕。


再說說山西的浮山縣，這個縣人口不到10萬，財政收入1.3億元，但在編人員卻高達5900人。光是發(fā)工資就吃緊，更別提發(fā)展經(jīng)濟了。要知道，縣城的經(jīng)濟基礎(chǔ)本來就薄弱，房地產(chǎn)市場一旦不景氣，財政收入更是雪上加霜。結(jié)果就是，樓盤賣不動，地方財政靠中央轉(zhuǎn)移支付勉強維持，整個縣城陷入惡性循環(huán)。


類似的情況不止出現(xiàn)在這兩個縣城，全國范圍內(nèi)，人口不到20萬的縣城超過400個，10萬人以下的縣城也有206個。這些地方普遍面臨一個問題：人口外流，年輕人走了，剩下的多是老人和孩子，買房需求幾乎為零。即便開發(fā)商降價促銷，也很難吸引購房者，因為這些縣城本身就業(yè)機會少，產(chǎn)業(yè)空心化，連基本的生活支撐都成問題。


有人可能會問，政府改革不是為了減輕財政負(fù)擔(dān)嗎？怎么還會加重呢？這里的關(guān)鍵在于，很多改革只是表面上“瘦身”，實際上并沒有減少真正的支出。比如，有些地方機構(gòu)裁了，但為了安置原來的人員，又新開了一些“臨時崗位”。表面看，行政效率是提升了，但財政壓力并沒有減少，反而可能更高。


更讓人擔(dān)憂的是，這種情況在中西部的縣城尤為嚴(yán)重。樓市滯銷，庫存高企，老百姓不敢買，開發(fā)商不敢建，政府更是進退兩難。即使是低價房，也賣不出去。大量房屋空置，最后的結(jié)果就是，房子不值錢，地方經(jīng)濟也跟著沒了起色。


總之，縣城樓市的問題不是一天兩天就能解決的。它背后牽扯到人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、政策等多方面因素。


更大范圍來看，全國范圍內(nèi)人口流失的縣城數(shù)量持續(xù)增加，尤其是中西部地區(qū)。這些地方的樓市依然難以復(fù)蘇，未來短時間內(nèi)，情況可能只會更糟。


說實話，縣城樓市的“寒冬”真不是一場簡單的危機。它暴露了太多深層次的問題。比如，人口流失的問題怎么解決？年輕人不愿意回縣城，說明這里的就業(yè)和生活條件留不住人。再比如，產(chǎn)業(yè)空心化的問題。


如果三四線城市沒有像樣的產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟發(fā)展從哪來？更別提依賴房地產(chǎn)稅收和賣地收入的財政模式，這種模式早就過時了。


三四線城市樓市困境的根子在于供需失衡。需求沒了，供給還在增加，最后的結(jié)果只能是有價無市。再加上地方財政負(fù)擔(dān)重，改革又沒徹底，問題只會越積越多。


樓市的寒冬是從人口流失開始的，以前覺得房價高買不起，現(xiàn)在房價低了也沒人買。不是房子的問題，是三四線城市沒希望了，沒工作、沒產(chǎn)業(yè)，誰敢留下來？

上個月，西南財經(jīng)大學(xué)與清華大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《中國2025-2100年人口預(yù)測與政策建議》。


按當(dāng)前生育率趨勢發(fā)展，到2100年，中國人口將銳減至4.6億，僅比美國多4000萬。


倘若生育率進一步向韓國水平滑落，那時中國人口僅剩3.2億，全球排名也會退居第七。


老齡化率將在2086年飆升至42.4%。


這意味著每2.5個中國人中，就有一位65歲以上的老人。我們可以想象一下那個場景：大街上滿是步履蹣跚的老人，年輕人的身影寥寥無幾。


這意味著什么？意味著買房的“主力軍”，年輕一代，正在不斷減少，房地產(chǎn)市場的根基開始動搖，沒有了人口的增長，再漂亮的房子，也只是冰冷的建筑。