真正的樓市寒冬在三四線城市

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最近，樓市的討論越來(lái)越熱鬧。人口流失、房屋滯銷、財(cái)政困難，這些問(wèn)題像一根根刺扎進(jìn)了三四線城市的經(jīng)濟(jì)命脈。說(shuō)到底，房子再便宜，沒(méi)人買，就注定是個(gè)“死循環(huán)”。就從湖南省古丈縣說(shuō)起，聊聊這些縣城樓市的寒冬是怎么來(lái)的，又為啥這么難熬。


先來(lái)看看古丈縣的情況。這里的總?cè)丝谥挥?4.3萬(wàn)，2023年的GDP只有35億元，財(cái)政收入不到2.4億元。乍一看，這些數(shù)據(jù)可能沒(méi)啥概念，但結(jié)合實(shí)際情況就很扎心了。比如說(shuō)，縣城的主要財(cái)政來(lái)源之一是土地財(cái)政和房產(chǎn)銷售，可是現(xiàn)在人口不斷外流，年輕人都跑到大城市去了，誰(shuí)還會(huì)留下來(lái)買房？結(jié)果就是，房子建了一堆，賣不出去，開(kāi)發(fā)商愁，政府更愁，因?yàn)橘u地的收入斷了，財(cái)政壓力山大。


更慘的是，古丈縣還遇到了機(jī)構(gòu)改革。為了減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，從原來(lái)的33個(gè)政府機(jī)構(gòu)砍到只剩10個(gè)，行政編制也大幅減少?？雌饋?lái)是挺節(jié)省開(kāi)支的，可問(wèn)題是，這些被“優(yōu)化”的崗位人員，真的是從財(cái)政賬面上消失了嗎？其實(shí)很多人只是換了個(gè)地方“轉(zhuǎn)崗”，財(cái)政供養(yǎng)的壓力并沒(méi)有真正減輕。


再說(shuō)說(shuō)山西的浮山縣，這個(gè)縣人口不到10萬(wàn)，財(cái)政收入1.3億元，但在編人員卻高達(dá)5900人。光是發(fā)工資就吃緊，更別提發(fā)展經(jīng)濟(jì)了。要知道，縣城的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)本來(lái)就薄弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦不景氣，財(cái)政收入更是雪上加霜。結(jié)果就是，樓盤賣不動(dòng)，地方財(cái)政靠中央轉(zhuǎn)移支付勉強(qiáng)維持，整個(gè)縣城陷入惡性循環(huán)。


類似的情況不止出現(xiàn)在這兩個(gè)縣城，全國(guó)范圍內(nèi)，人口不到20萬(wàn)的縣城超過(guò)400個(gè)，10萬(wàn)人以下的縣城也有206個(gè)。這些地方普遍面臨一個(gè)問(wèn)題：人口外流，年輕人走了，剩下的多是老人和孩子，買房需求幾乎為零。即便開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，也很難吸引購(gòu)房者，因?yàn)檫@些縣城本身就業(yè)機(jī)會(huì)少，產(chǎn)業(yè)空心化，連基本的生活支撐都成問(wèn)題。


有人可能會(huì)問(wèn)，政府改革不是為了減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)嗎？怎么還會(huì)加重呢？這里的關(guān)鍵在于，很多改革只是表面上“瘦身”，實(shí)際上并沒(méi)有減少真正的支出。比如，有些地方機(jī)構(gòu)裁了，但為了安置原來(lái)的人員，又新開(kāi)了一些“臨時(shí)崗位”。表面看，行政效率是提升了，但財(cái)政壓力并沒(méi)有減少，反而可能更高。


更讓人擔(dān)憂的是，這種情況在中西部的縣城尤為嚴(yán)重。樓市滯銷，庫(kù)存高企，老百姓不敢買，開(kāi)發(fā)商不敢建，政府更是進(jìn)退兩難。即使是低價(jià)房，也賣不出去。大量房屋空置，最后的結(jié)果就是，房子不值錢，地方經(jīng)濟(jì)也跟著沒(méi)了起色。


總之，縣城樓市的問(wèn)題不是一天兩天就能解決的。它背后牽扯到人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、政策等多方面因素。


更大范圍來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)人口流失的縣城數(shù)量持續(xù)增加，尤其是中西部地區(qū)。這些地方的樓市依然難以復(fù)蘇，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)，情況可能只會(huì)更糟。


說(shuō)實(shí)話，縣城樓市的“寒冬”真不是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的危機(jī)。它暴露了太多深層次的問(wèn)題。比如，人口流失的問(wèn)題怎么解決？年輕人不愿意回縣城，說(shuō)明這里的就業(yè)和生活條件留不住人。再比如，產(chǎn)業(yè)空心化的問(wèn)題。


如果三四線城市沒(méi)有像樣的產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展從哪來(lái)？更別提依賴房地產(chǎn)稅收和賣地收入的財(cái)政模式，這種模式早就過(guò)時(shí)了。


三四線城市樓市困境的根子在于供需失衡。需求沒(méi)了，供給還在增加，最后的結(jié)果只能是有價(jià)無(wú)市。再加上地方財(cái)政負(fù)擔(dān)重，改革又沒(méi)徹底，問(wèn)題只會(huì)越積越多。


樓市的寒冬是從人口流失開(kāi)始的，以前覺(jué)得房?jī)r(jià)高買不起，現(xiàn)在房?jī)r(jià)低了也沒(méi)人買。不是房子的問(wèn)題，是三四線城市沒(méi)希望了，沒(méi)工作、沒(méi)產(chǎn)業(yè)，誰(shuí)敢留下來(lái)？

上個(gè)月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)與清華大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)2025-2100年人口預(yù)測(cè)與政策建議》。


按當(dāng)前生育率趨勢(shì)發(fā)展，到2100年，中國(guó)人口將銳減至4.6億，僅比美國(guó)多4000萬(wàn)。


倘若生育率進(jìn)一步向韓國(guó)水平滑落，那時(shí)中國(guó)人口僅剩3.2億，全球排名也會(huì)退居第七。


老齡化率將在2086年飆升至42.4%。


這意味著每2.5個(gè)中國(guó)人中，就有一位65歲以上的老人。我們可以想象一下那個(gè)場(chǎng)景：大街上滿是步履蹣跚的老人，年輕人的身影寥寥無(wú)幾。


這意味著什么？意味著買房的“主力軍”，年輕一代，正在不斷減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基開(kāi)始動(dòng)搖，沒(méi)有了人口的增長(zhǎng)，再漂亮的房子，也只是冰冷的建筑。