保交樓，為何這么難？

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保交樓，難在哪？
恒大暴雷之后，淮北有兩個恒大的項目，經(jīng)過近兩年的等待，終于在本月底預計迎來第一批交付。去年保交樓政策剛出來的時候，很多人都為之一振，如今，全國的保交樓工作，已經(jīng)開展近一年了，這些政策的落地情況，如何了？真實情況，似乎并沒有我們想的那么樂觀。34%！這是截至今年5月份，全國1114個保交樓項目的交付率。與此同時，很多暴雷企業(yè)也有同樣的遭遇，淮北市民比較關注的，最早暴雷的恒大，也是最早簽下保交樓軍令狀的房企，我查了下數(shù)據(jù)，去年全年復工了732個保交樓項目，累計交樓30.1萬套，和年初的60萬套目標差了一半，而恒大目前等待保交樓的房源，一共約120萬套，按這個節(jié)奏，恒大的保交付之路，應該還要走很長一段時間，不過，這也觸發(fā)了我和很多朋友們一直好奇的問題：為什么推動保交付這么難？誰的原因？首先，先要明確一個共識，保交樓是保項目，不是保企業(yè)。而政府之所以要保項目，就是因為很多企業(yè)本身已經(jīng)自顧不暇了，政府為了保障民生利益，不得不先救項目，所以，保交樓的專項資金，都是以單個項目為申請主體的，最多也只關聯(lián)到項目公司，而不是背后的集團公司，這種先救項目的態(tài)度，有一個很明顯的印證：專項借款到項目上之后，需要“新老劃斷”，意思就是這個錢，只能用來完成項目的交付工作。這也提前向開發(fā)商、金融機構和工程商們，擺明了一件事：無論此前項目欠了多少舊賬，都不能動用專項借款去補窟窿。當然這么做問題也是同時存在的，要真正做到新老劃斷，還能快速推動項目建設，考驗的就是政府和開發(fā)商、施工方、金融機構之間的協(xié)調(diào)能力，這也是目前很多城市推進保交樓工作的一個挑戰(zhàn)。第二個難點在于保交樓資金，不是一味兜底。很多企業(yè)對保交樓存在一定的誤解，或者說強烈的依賴，認為政府推動保交樓，就必須全權負責到底，但其實保交樓這個惠民政策，主要是為了帶動項目的交付進程，而不是給企業(yè)兜底的，最能體現(xiàn)這一點的，就是很多城市在官方文件中提到的，保交樓的專項借款，有明確的還款時間，而且需要實體抵押，這也讓很多本就活得艱難的開發(fā)商，打起了退堂鼓。有人可能會擔心：按目前的企業(yè)運轉(zhuǎn)情況，還不上怎么辦？如果未來房企還不上這些借款，那壓力就直接轉(zhuǎn)嫁給地方銀行了，甚至影響到當?shù)氐慕鹑谙到y(tǒng)，為了避免這種連鎖反應發(fā)生，也明確注明了：借款企業(yè)需提前提供足額的資產(chǎn)，作為借款的抵押擔保物，這就是專項資金的第一道保險杠。而且，還有第二道杠，項目的存量資產(chǎn)處置、新建房屋銷售回款等資金，都要全額進入政府托管賬戶，未來優(yōu)先用于償還借款，所以，對開發(fā)商來說，就算項目爛尾了，前期賣出的房款起碼還能屬于自己，但交付工作結束后，銷售款就不一定是自己的了，沒有了新增利益，很多房企也就不愿意給自己增加更多負擔，這就造成了部分房企的保交付動力不足，有的甚至干脆不借這個錢。更重要的是房企借了錢，也不一定夠用，各地的保交付名單很多，具體到每個項目上，能申請的專項金額有限，所以這個資金最大的作用，就是促進項目回到正常的交付軌道上，至于專項資金無法覆蓋缺口的地方，就要開發(fā)商積極自救了。保交樓的專項資金只能緩解一時，并不能給企業(yè)流動性帶來根本性改善，這也是目前一些房企最大的困境，他們沒有足夠多的資金留給爛尾項目，也并不像恒大那樣不得不公開承擔起社會責任，所以，與其耗盡力氣保交樓，讓自身流動性變得更差，不如徹底放棄掙扎。不過，最核心的原因，還是項目及企業(yè)自身就存在很大問題，近兩年，很多問題樓盤之所以停工，就是因為開發(fā)商欠了承包單位的工程款，或者無法兌付利益關聯(lián)方的前期投資，這種歷史債務不解決，會直接導致后續(xù)的合作出現(xiàn)信任危機，保交付的工作，自然也不能按時按質(zhì)展開，其中一個很直觀的因素就是，項目上心不齊，在新老劃斷的規(guī)定下，很少有承包商，愿意承擔墊資施工的壓力，為了避免再次被套牢，有的工程單位，選擇的復工方式是一步一動，淮北也有這樣的爛尾項目，也就是資金到位一部分，才愿意開一天工?；幢钡膸讉€保交樓項目，以恒大為代表，建投接手過后，我覺得做得非常好啊，就是做溝通者，以第三方代建的身份介入，重新梳理各方關系，并通過專業(yè)的工程管控，對資方的信用背書，以及與客戶充分、積極的溝通，逐步推動交付工作有序進行，最終換來了整個項目的盤活。
最后希望淮北的保交樓政策能夠順利落實，業(yè)主們能盡快收到房子。

來自: Android客戶端