保交樓，為何這么難？

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保交樓，難在哪？
恒大暴雷之后，淮北有兩個(gè)恒大的項(xiàng)目，經(jīng)過近兩年的等待，終于在本月底預(yù)計(jì)迎來第一批交付。去年保交樓政策剛出來的時(shí)候，很多人都為之一振，如今，全國的保交樓工作，已經(jīng)開展近一年了，這些政策的落地情況，如何了？真實(shí)情況，似乎并沒有我們想的那么樂觀。34%！這是截至今年5月份，全國1114個(gè)保交樓項(xiàng)目的交付率。與此同時(shí)，很多暴雷企業(yè)也有同樣的遭遇，淮北市民比較關(guān)注的，最早暴雷的恒大，也是最早簽下保交樓軍令狀的房企，我查了下數(shù)據(jù)，去年全年復(fù)工了732個(gè)保交樓項(xiàng)目，累計(jì)交樓30.1萬套，和年初的60萬套目標(biāo)差了一半，而恒大目前等待保交樓的房源，一共約120萬套，按這個(gè)節(jié)奏，恒大的保交付之路，應(yīng)該還要走很長一段時(shí)間，不過，這也觸發(fā)了我和很多朋友們一直好奇的問題：為什么推動(dòng)保交付這么難？誰的原因？首先，先要明確一個(gè)共識，保交樓是保項(xiàng)目，不是保企業(yè)。而政府之所以要保項(xiàng)目，就是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)本身已經(jīng)自顧不暇了，政府為了保障民生利益，不得不先救項(xiàng)目，所以，保交樓的專項(xiàng)資金，都是以單個(gè)項(xiàng)目為申請主體的，最多也只關(guān)聯(lián)到項(xiàng)目公司，而不是背后的集團(tuán)公司，這種先救項(xiàng)目的態(tài)度，有一個(gè)很明顯的印證：專項(xiàng)借款到項(xiàng)目上之后，需要“新老劃斷”，意思就是這個(gè)錢，只能用來完成項(xiàng)目的交付工作。這也提前向開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和工程商們，擺明了一件事：無論此前項(xiàng)目欠了多少舊賬，都不能動(dòng)用專項(xiàng)借款去補(bǔ)窟窿。當(dāng)然這么做問題也是同時(shí)存在的，要真正做到新老劃斷，還能快速推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，考驗(yàn)的就是政府和開發(fā)商、施工方、金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)能力，這也是目前很多城市推進(jìn)保交樓工作的一個(gè)挑戰(zhàn)。第二個(gè)難點(diǎn)在于保交樓資金，不是一味兜底。很多企業(yè)對保交樓存在一定的誤解，或者說強(qiáng)烈的依賴，認(rèn)為政府推動(dòng)保交樓，就必須全權(quán)負(fù)責(zé)到底，但其實(shí)保交樓這個(gè)惠民政策，主要是為了帶動(dòng)項(xiàng)目的交付進(jìn)程，而不是給企業(yè)兜底的，最能體現(xiàn)這一點(diǎn)的，就是很多城市在官方文件中提到的，保交樓的專項(xiàng)借款，有明確的還款時(shí)間，而且需要實(shí)體抵押，這也讓很多本就活得艱難的開發(fā)商，打起了退堂鼓。有人可能會(huì)擔(dān)心：按目前的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)情況，還不上怎么辦？如果未來房企還不上這些借款，那壓力就直接轉(zhuǎn)嫁給地方銀行了，甚至影響到當(dāng)?shù)氐慕鹑谙到y(tǒng)，為了避免這種連鎖反應(yīng)發(fā)生，也明確注明了：借款企業(yè)需提前提供足額的資產(chǎn)，作為借款的抵押擔(dān)保物，這就是專項(xiàng)資金的第一道保險(xiǎn)杠。而且，還有第二道杠，項(xiàng)目的存量資產(chǎn)處置、新建房屋銷售回款等資金，都要全額進(jìn)入政府托管賬戶，未來優(yōu)先用于償還借款，所以，對開發(fā)商來說，就算項(xiàng)目爛尾了，前期賣出的房款起碼還能屬于自己，但交付工作結(jié)束后，銷售款就不一定是自己的了，沒有了新增利益，很多房企也就不愿意給自己增加更多負(fù)擔(dān)，這就造成了部分房企的保交付動(dòng)力不足，有的甚至干脆不借這個(gè)錢。更重要的是房企借了錢，也不一定夠用，各地的保交付名單很多，具體到每個(gè)項(xiàng)目上，能申請的專項(xiàng)金額有限，所以這個(gè)資金最大的作用，就是促進(jìn)項(xiàng)目回到正常的交付軌道上，至于專項(xiàng)資金無法覆蓋缺口的地方，就要開發(fā)商積極自救了。保交樓的專項(xiàng)資金只能緩解一時(shí)，并不能給企業(yè)流動(dòng)性帶來根本性改善，這也是目前一些房企最大的困境，他們沒有足夠多的資金留給爛尾項(xiàng)目，也并不像恒大那樣不得不公開承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，所以，與其耗盡力氣保交樓，讓自身流動(dòng)性變得更差，不如徹底放棄掙扎。不過，最核心的原因，還是項(xiàng)目及企業(yè)自身就存在很大問題，近兩年，很多問題樓盤之所以停工，就是因?yàn)殚_發(fā)商欠了承包單位的工程款，或者無法兌付利益關(guān)聯(lián)方的前期投資，這種歷史債務(wù)不解決，會(huì)直接導(dǎo)致后續(xù)的合作出現(xiàn)信任危機(jī)，保交付的工作，自然也不能按時(shí)按質(zhì)展開，其中一個(gè)很直觀的因素就是，項(xiàng)目上心不齊，在新老劃斷的規(guī)定下，很少有承包商，愿意承擔(dān)墊資施工的壓力，為了避免再次被套牢，有的工程單位，選擇的復(fù)工方式是一步一動(dòng)，淮北也有這樣的爛尾項(xiàng)目，也就是資金到位一部分，才愿意開一天工?；幢钡膸讉€(gè)保交樓項(xiàng)目，以恒大為代表，建投接手過后，我覺得做得非常好啊，就是做溝通者，以第三方代建的身份介入，重新梳理各方關(guān)系，并通過專業(yè)的工程管控，對資方的信用背書，以及與客戶充分、積極的溝通，逐步推動(dòng)交付工作有序進(jìn)行，最終換來了整個(gè)項(xiàng)目的盤活。
最后希望淮北的保交樓政策能夠順利落實(shí)，業(yè)主們能盡快收到房子。

來自: Android客戶端