中介一般會(huì)挑什么樣的房子先幫你買？

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昨天和一個(gè)資深中介朋友聊天，他說市場上70%以上的房東都不清楚自己的賣房目的，而市場上每月順利賣出的房子，就是那剩下的20%多的房源，中介不可能把精力平均分配給每一套房源，他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫。然后他又說，其實(shí)我們眼里房子也分“三六九等”的，這里的三六九等不是地段好壞，也不是價(jià)格貴還是便宜，而是能不能賣掉，好不好賣。這個(gè)中介朋友他有自己的一套評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，就是分SABC的分級(jí)制，而這種評(píng)分制背后其實(shí)是一個(gè)房源維護(hù)、價(jià)格競爭、業(yè)主意愿、基本屬性等維度的龐大打分體系，那這里每個(gè)檔位都什么意思，在這里給各位簡單展開下。這里面的S級(jí)A級(jí)，一般來說，就是低于市場價(jià)，或者價(jià)格沒有突出優(yōu)勢，但是房子沒硬傷，比如中間位置、中間樓層、裝修又好、稅費(fèi)清爽、沒有抵押，在中介眼里，這就是一套干干凈凈的房子，隨時(shí)拿出來隨時(shí)可以賣。B級(jí)差在哪呢，分兩種，第一種，就是高價(jià)盤，比如一套房，樓層合適、電梯房、裝修稅費(fèi)都很好，但是價(jià)格高出小區(qū)平均價(jià)，這就是高價(jià)房，所以價(jià)格真的是一個(gè)極為重要的參考角度，比的不是房價(jià)的高低，而是你的房源跟同小區(qū)比、跟歷史成交價(jià)比是什么位置。B級(jí)還有一種可能，就是有硬傷的房子，比如：頂樓、底樓、稅費(fèi)高、有抵押……C級(jí)的是什么樣的盤，其實(shí)這類房子的一個(gè)最大特征，就是不誠意賣，如果房源有硬傷，房東還不誠意賣，對(duì)房東來說，也只是掛掛而已，對(duì)中介來說，只會(huì)扔在那里，誰想要給誰。如果你的房子被劃分到S類，那恭喜你，這是中介夜以繼日最愿意花時(shí)間去維護(hù)的那種，無論價(jià)格還是業(yè)主關(guān)系都非常厲害，中介基本每天跟房東聯(lián)系4次，每天店長1次，業(yè)務(wù)員3次，這里的聯(lián)系并不只是電話，還有短信，或者房東不在家鑰匙交給中介打理的，中介進(jìn)去給你打掃一下，拍個(gè)視頻發(fā)房東，這也是一種聯(lián)系，理所應(yīng)當(dāng)?shù)倪@類房源無論是曝光度、帶看量都會(huì)比一般房源要高，屬于房源里的優(yōu)等生，無論什么行情，這類房源在同級(jí)別房源里一定是最先成交的那中。那B類房源，會(huì)被怎么對(duì)待，這種房子很多人來看，會(huì)覺得很好，但是因?yàn)閮r(jià)格高，很難讓人有購買的欲望，會(huì)勸退很多人，所以這樣的房子對(duì)中介來說，可以拿來做高價(jià)炮灰，比如給客戶介紹房源的時(shí)候，這類房源就可以派上用場?？蛻簦哼@套不錯(cuò)，就是價(jià)格太貴。中介：那沒關(guān)系，我有一套同品相，但是更接近市場價(jià)的房子。這時(shí)候就算中介有一點(diǎn)點(diǎn)夸張成分，但是只要房子是差不多同級(jí)別的，在客戶心里，那都是更劃算的房子。說完前面SAB，C類又會(huì)面對(duì)什么，就是房子本身有一定硬傷，外加房東還不誠意賣房，這個(gè)中介朋友跟我說他大概每7天或者更長周期聯(lián)系這類房源房東一次。中介：房子還在賣么，房東：不確定。中介：價(jià)格有變動(dòng)么，房東：可能會(huì)漲價(jià)。中介：好的，有事再聯(lián)系。有一定硬傷，還沒誠意，這就是中介眼中最好的備胎。那作為房東，我們現(xiàn)在應(yīng)該做些什么？該如何可以讓自己的房子掛到更高分呢？第一，就是價(jià)格，這里面價(jià)格，不是勸你掛低價(jià)格，而是建議你的掛牌價(jià)貼近市場價(jià)格走，那些老中介告訴我，他們自己多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴他們一件事，就是越是貼近市場價(jià)的房源，它的關(guān)注度很高、分?jǐn)?shù)也會(huì)很高，這就是S盤，就是70-80分的好房子。但很多房東掛牌的時(shí)候還是想盡可能掛高，當(dāng)然這些動(dòng)作都是值得理解的，沒誰會(huì)愿意貼著市場價(jià)掛房子，總想高賣，但如果著急賣，就不要再倔強(qiáng)去投機(jī)，趕緊回歸市場價(jià)，而且要快，否則市場說變就變。這個(gè)時(shí)候有房東問了，如果我只預(yù)留很少的議價(jià)空間，到時(shí)候被砍價(jià)砍的更狠怎么辦？根據(jù)老中介的經(jīng)驗(yàn)來看，你的掛牌價(jià)和你的成交價(jià)貼的很近，其實(shí)你的成交速度是很快的，而且群眾的眼睛是雪亮的，越是這樣的房子，肯定不止一家客戶過來看房子，看房的人多了，房東可能都會(huì)反轉(zhuǎn)去挑選付款方式更優(yōu)質(zhì)的客戶，但是如果高出市場價(jià)格太多，除非你根本不著急賣房，否則大概您的房子就會(huì)被當(dāng)作高價(jià)炮灰，在這個(gè)瞬息萬變且不室很好的市場失去主動(dòng)權(quán)。第二個(gè)維度，就是配合，或者說誠意度，誠意度是什么?如果一名中介知道房東賣房意愿很強(qiáng)烈，他就會(huì)開始主動(dòng)推薦這套房子，專業(yè)方法很多,除了流量之外，可能他還會(huì)找出跟這套房源同等價(jià)位的其他房源，然后找出這些房源的中介維護(hù)人，跟他們推薦自己這個(gè)房東的房子,因?yàn)橥葍r(jià)位的房源的客戶也是相通的，這樣的房源被關(guān)注的概率更高，會(huì)被更多人看到。房東意愿這一塊，在中介對(duì)房源的打分中，權(quán)重很高，有時(shí)候賣房并不僅僅是中介的事。綜合這幾個(gè)維度，一套房源就會(huì)有一個(gè)分?jǐn)?shù)，淮北大型的幾家中介后臺(tái)幾萬套房源，每一套房源都有自己的分?jǐn)?shù)，80%都是4-5分，只有剩下的20%才是7分+的房子，也只有這類房子才更容易被賣掉，希望各位想賣房的房東，你們房子都在那20%。
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