賣了1700萬套房，但只出生了1062萬人

廣告

國內(nèi)人口學(xué)者按歷史增長率估算，2022年全年出生人口956萬人可能是1790年（乾隆55年）中國總?cè)丝谕黄?億以來，國內(nèi)新生人口首次低于1000萬/年，為232年以來最少的一年。


人口的負(fù)增長，會(huì)給全社會(huì)各行各業(yè)帶來持久而痛苦的需求萎縮和業(yè)績負(fù)增長，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。


2021年賣了1700萬套房，但只出生了1062萬人


這個(gè)數(shù)字高嗎？


對比前幾年，還真不算高，中國住宅銷售量的峰值出現(xiàn)在2018年，隨后連續(xù)3年都很平緩。

但是，也不低，從這個(gè)圖你可以看出來，這幾年銷售量都高高在上，是一個(gè)無論從任何角度看都很高的數(shù)值。


更重要的是，中國不可能長期維持這個(gè)高的銷售量。


別說銷售量下降20%，下降50%都是早晚的事。


2021年年賣了1700萬套房，按每套房2個(gè)人算，那就是3400萬人。


但是人口撐不住了。


2021年，中國出生人口為1062萬人，同一年中國賣掉了1700萬套房。


把出生人口的數(shù)量制成圖表，你會(huì)發(fā)現(xiàn)和人口圖明顯對不上去。

當(dāng)然，1062萬人出生的那都是孩子，真正需要買房的是20歲以上的適婚群體。


2001年，中國出生1702萬人，隨后十幾年出生人口一直在1500~1700萬之間震蕩。


看起來好像1700萬人對應(yīng)了1700萬套房，數(shù)據(jù)對上去了。


但大家想一想，真的需要一個(gè)青年一套房嗎？


現(xiàn)在獨(dú)生子女多，流行無論男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700萬人買走了1700萬套房。


但我想問的是，如果都是一人一套房，人人都想著拿出一套收租，那租給誰呢？


1700萬人結(jié)婚，最多需要850萬套房，這已經(jīng)達(dá)到人人有房住的地步了，那還多出來850萬套賣給誰了？


有人可能會(huì)說，賣給那些進(jìn)城的農(nóng)民工了，中國在不斷的城鎮(zhèn)化。


看起來好像很對，但如果把數(shù)據(jù)一列，就能看出問題。


1998~2021年，中國共銷售正規(guī)商品房225.58億平米，毛估2.25億套房。


其中，2009~2021年這12年間，中國銷售正規(guī)商品房184.38億平米，毛估1.84億套房。

以上僅為統(tǒng)計(jì)局公開的商品房銷售面積，那些無房產(chǎn)證的私房其實(shí)也是可以住人的，數(shù)量其實(shí)相當(dāng)龐大。


僅按商品房算，2億套房至少可以住4~6億人，如果考慮私房數(shù)量，數(shù)據(jù)則更為驚人。


中國的城市里有那么多人嗎?


大部分流動(dòng)人口最后都是回到老家宅基地養(yǎng)老的，他們買不起城里的房子，也沒興趣買，攢夠錢給孩子在縣城買一套娶媳婦就可以了，沒有絲毫興趣給自己也買一套。


無論從哪個(gè)角度來看，2億套商品房都能滿足中國人的居住需求了。


如果銷售面積不能下降，少個(gè)20%房地產(chǎn)商就開始要死要活，那可真不行。


很明顯我們不可能長期保持每年17億平米的銷售量，就算強(qiáng)行保持也撐不了幾年。


中國的年度出生人口已經(jīng)下降到了1000萬人，20年后就是這批人結(jié)婚。


從公開數(shù)據(jù)來看，中國的結(jié)婚人口數(shù)量高峰出現(xiàn)在2013年，那一年有1347萬對新人結(jié)婚，隨后一路走低，2021年僅有763萬對新人結(jié)婚。


這里面包含了大量二婚三婚的數(shù)據(jù)，應(yīng)該明顯可以看出頭婚的減少規(guī)律。

2021年結(jié)婚的人對應(yīng)的是2000年之前出生的人。


從這個(gè)數(shù)據(jù)來反算，目前的結(jié)婚數(shù)量雖然是近些年來的歷史最低，但必定是未來的歷史最高，以后不可能會(huì)超越這個(gè)數(shù)值，而且會(huì)節(jié)節(jié)下降。


以后的房子賣給誰呢？每年1700萬套到底怎么賣呢？


所以，賣房數(shù)量總歸會(huì)有一年開始下降的。


你可以把1700萬套的數(shù)量再撐三年撐五年，但不可能永遠(yuǎn)這么撐下去。


因?yàn)槊磕隂]有1700萬對新人出來買房，連700萬對都夠嗆。


那你說，應(yīng)該在哪一年把房產(chǎn)銷售數(shù)量從1700萬套下降至700萬套，乃至于300萬套呢？


好像哪一年這么降都不合適，肯定有人反對。


至于每年降一點(diǎn)，也有人反對，每一年都有人說今年經(jīng)濟(jì)形勢不好，再等等，等到明年再說，然后明年復(fù)明年。


你說這可怎么辦？好像也沒啥好辦法。


按每年1700萬套的速度繼續(xù)狂飆，再過5年，中國的存量商品房數(shù)量將突破3億套。


即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，這個(gè)3億套也夠中國人住了，要知道我這可是按平均每套100平的面積進(jìn)行計(jì)算的，更別說你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。


所以，目前這種情況肯定撐不了5年，現(xiàn)在這每年的賣房數(shù)量實(shí)在是高的有點(diǎn)離譜了。


如果賣房數(shù)量下降，但我們把房價(jià)拉上去，讓銷售總金額持平行不行。


比如說賣房數(shù)量減半，我們房價(jià)翻倍，這樣房地產(chǎn)商的銷售額就會(huì)不變，至少日子能好過點(diǎn)。


如果能做到那倒是沒問題，但這方面的空間也已經(jīng)被透支完了。


過去10年，中國的房地產(chǎn)是量價(jià)齊升，成交量年年暴漲，房價(jià)也是年年暴漲，讓房地產(chǎn)商的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)高到不可思議。


如今不僅銷售量到頂了，房價(jià)也到頂了。


雖然說強(qiáng)調(diào)租售比1.5%已經(jīng)是老調(diào)重彈了，但這是本質(zhì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，威力可以遲到，但不會(huì)缺席。


每年4%以上的房貸成本，讓持有房產(chǎn)的人每年都在失血，而且失血情況很嚴(yán)重。


不漲就會(huì)虧，沒量必然跌。


這種情況下還想著用房價(jià)翻倍來解決銷售金額的問題？


請問房價(jià)還能怎么翻倍？房租能翻倍嗎？


這種房貸失血問題其實(shí)很嚴(yán)重，遠(yuǎn)比大家想象的要嚴(yán)重。


不少人總是拿零幾年買房的人暴賺來舉例，說這批人已經(jīng)賺翻了，房貸早還完了，根本不用考慮房貸利息問題。


剛才已經(jīng)把商品銷售面積的公開數(shù)據(jù)制成表格了，中國20年來總共銷售了2.25億套房，其中1.84億都是09年之后賣出去的。


這批人還貸不過13年，沒還清的人是大多數(shù)。


還有更不怎么好看的數(shù)據(jù)。


2015~2021年這6年，也就是房價(jià)最終暴漲這一輪，中國總共銷售了117.3億平米的商品房，折合1.17億套房。


也就是說，中國銷售的所有商品房里，買在2015年之后最高點(diǎn)，背負(fù)巨額房貸的人群，數(shù)量占比為總商品房數(shù)量的一半。


不要總拿2001年買房的神話來誘惑后來人，至少一半的買房人都是2015年之后買的房。


如果房價(jià)暴跌，跌到2015年之前，這批人怎么辦？


那可是1億套房！


從2018年開始算到2021年，最近4年的買房人是慘中慘，頂點(diǎn)中的頂點(diǎn)接盤，從買房之日起就一直在虧。


這批人買房合計(jì)71.82億平米，折合7100萬套房，為中國有史以來銷售商品房總量的1/3那么多。


這可真的不是一個(gè)小數(shù)，屬于一個(gè)很大，大到不敢碰的雷。


這個(gè)雷不能動(dòng)，也不敢動(dòng)，沒人敢讓全國1/3的商品房業(yè)主虧損慘重。


但要維持現(xiàn)狀，就需要每年持續(xù)不斷的賣出1700萬套房，或者持續(xù)漲價(jià)。


人口規(guī)律已經(jīng)決定了這個(gè)離譜的銷售量是不可持續(xù)的，而租售比這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律也已經(jīng)決定房價(jià)持續(xù)上漲也是不可持續(xù)的。


目前這種情況已經(jīng)撐不了幾年了，拼盡全力也就三五年，留給我們拆雷的時(shí)間真的不多了。


但還有很多既得利益者拼命抵制調(diào)控政策，拼命想把這個(gè)雷再給弄大點(diǎn)，總指望這個(gè)雷不會(huì)炸在自己手上。


也許他們能僥幸逃脫，但這個(gè)雷總歸會(huì)炸在某一個(gè)人手中。


一個(gè)一年出生人口低于1000萬人口的國家，不可能需要1700萬套房，這賬無論如何都算不過來，地產(chǎn)進(jìn)入大拐點(diǎn)無非就是個(gè)時(shí)間問題。


一年過去很快的，刷的一下就沒了，而我們已經(jīng)沒幾年了。


房地產(chǎn)這種不健康，不可持續(xù)的情況，已經(jīng)盡快扭轉(zhuǎn)，否則后果真的沒法很嚴(yán)重。


希望那些房地產(chǎn)的既得利益者，別再為了一己之私在那里搗亂了。


這個(gè)雷，完全有可能炸在你自己手上，不要總以為自己很幸運(yùn)。

廣告

黑龍江網(wǎng)紅城市鶴崗市房價(jià)前幾年就幾萬元一套，到現(xiàn)在也沒漲上來。

密碼就是整個(gè)黑龍江人口的崩盤，某投資大牛的回鄉(xiāng)見聞就在網(wǎng)上刷屏了。他的老家，一個(gè)曾經(jīng)的工業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)，竟然在2022年前8個(gè)月里沒有一個(gè)新生嬰兒出生，確實(shí)是有點(diǎn)夸張。

按照網(wǎng)友的猜測，這個(gè)地方應(yīng)該是哈爾濱的玉泉區(qū)。


早些年的時(shí)候，這里不光有建材廠、石灰廠、采石場、啤酒廠等一系列工業(yè)設(shè)施，巔峰時(shí)期人口不下6萬，隨著公社改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改街道的不斷推進(jìn)，工廠一家接著一家倒閉，人口也開始不斷流失。


等到2010年的時(shí)候，這個(gè)地方轄區(qū)內(nèi)的總?cè)丝诰椭皇Ｏ铝?0818人。人少了，相應(yīng)的教學(xué)配置也要跟著縮編——曾經(jīng)的10所小學(xué)、2所初中、1所高中，最終縮減為1所小學(xué)、1所中學(xué)。


這只不過是黑龍江的一個(gè)小小縮影。


根據(jù)人口七次普查數(shù)據(jù)，黑龍江60歲及以上人口占全省人口的比例高達(dá)23%，65歲及以上人口數(shù)占比15%，這已經(jīng)是邁入深度老齡化社會(huì)的跡象了。


更讓人擔(dān)心的，是出生率,由于城市化較早、計(jì)劃生育執(zhí)行的又比較徹底，東北的自然出生率本就不高，隨著80后、90后這代人成長、并不斷遷移，出生率就變得更加尷尬了起來。


黑龍江的人口自然增長率自2015年起就開始呈現(xiàn)負(fù)值；等到了2021年，其人口自然增長率更是達(dá)到了-5.11%，全國最低，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了日韓。


80、90年代，黑龍江每年的出生人口數(shù)還能維持在六十萬人以上，2021年有多少呢？11.3萬。

人口問題的影響太過深遠(yuǎn)，很多我們甚至無法預(yù)期，房價(jià)首當(dāng)其沖，鶴崗房價(jià)幾萬元一套僅僅是開始。


跟著受到?jīng)_擊的應(yīng)該是學(xué)校。黑龍江1995年時(shí)有小學(xué)教職工25萬人，2005年不足20萬，2020年不足10萬，為啥下降這么多呢？這跟學(xué)生人數(shù)正相關(guān)，這段時(shí)間里，黑龍江的小學(xué)生數(shù)量已經(jīng)從接近400萬下降到不足130萬。


去年只出生了11萬人左右，估計(jì)等到這代人長大的時(shí)候，黑龍江小學(xué)生人數(shù)還得再砍一半，相應(yīng)的老師人數(shù)也得再砍一半。


小學(xué)生人數(shù)不僅是個(gè)很重要的人口數(shù)據(jù)，也是個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)好不好，看小學(xué)生人數(shù)變化就能看出端倪。


黑龍江的經(jīng)濟(jì)咋樣呢？壓力不小。比較突出的是養(yǎng)老金問題，東北老人多，最在意啥？養(yǎng)老金，很簡單，因?yàn)檫@玩意直接決定了一個(gè)人老年生活的質(zhì)量。


最夸張的時(shí)候，大爺大媽們的退休金甚至能碾壓年輕人的工資收入——只要年輕時(shí)的單位還沒倒閉，那一個(gè)月的退休金少則五六七千、多的能上萬，當(dāng)真是“家有一老、如有一寶”。


這固然是老人們奮斗了一輩子應(yīng)得的補(bǔ)償，但這在一定程度上也意味著壓力的轉(zhuǎn)嫁。


2015年，大家為這個(gè)問題已經(jīng)吵翻過一回。當(dāng)時(shí)黑龍江企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金結(jié)余就只剩下了88個(gè)億，大概相當(dāng)于一個(gè)月的支付額度；僅僅過了一年，這個(gè)結(jié)余數(shù)字就不出意外地轉(zhuǎn)負(fù)，累計(jì)結(jié)余-320億元。


不得已之下，養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌的辦法出來了，很多經(jīng)濟(jì)大省的小伙伴不干了，拿我們的錢去給其他人發(fā)，不樂意啊。


但東北人也不樂意了，曾經(jīng)的共和國長子，也是養(yǎng)了其他省份不少年的，為啥自己老了，別人就不能養(yǎng)養(yǎng)呢？


其實(shí)這也沒啥可吵的，全國一盤棋嘛，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2022年黑龍江成為全國統(tǒng)籌調(diào)劑資金下?lián)芑鹱疃嗟牡貐^(qū)，其獲撥總額為821.58億元。