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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 呂秀倫
眼看在杭州，搶不過(guò)濱江、綠城，一家浙系房企便繞道跑到了安徽。它就是偉星置業(yè)。
在安徽當(dāng)?shù)?，偉星的深耕超乎想象，?jīng)常被外界誤認(rèn)成安徽本土房企，甚至在蕪湖本地有這樣一個(gè)宣傳語(yǔ)“住在蕪湖，住在偉星”。
不久前，偉星在合肥第二輪集中供地中更是連拿兩宗地。在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士眼中，“合肥每次供地，偉星都會(huì)來(lái)，一下報(bào)名好幾宗地，光保證金就是大幾個(gè)億?！?br />
就全國(guó)而言，偉星在房產(chǎn)領(lǐng)域或許并未有多大名氣。但說(shuō)到紐扣，他卻是名副其實(shí)的“大王”。2004年，偉星集團(tuán)旗下偉星股份(002003.SZ)成為中國(guó)紐扣和拉鏈行業(yè)首家上市公司。
一枚枚小小的紐扣，支撐起如今偉星股份100億的市值。但偉星老板章卡鵬卻并不滿足，在尋找集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)時(shí)，除了服裝輔料、新型建材，他還盯上了房地產(chǎn)。
說(shuō)到底，畢竟一枚小小的紐扣售價(jià)無(wú)非一兩毛，但是一套房子的售價(jià)卻達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。比起紐扣的小錢(qián)，顯然地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更快。
兇猛的拿地節(jié)奏，讓偉星這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企，竟然在上半年躋身至拿地榜前20名。今年1-6月，偉星以99.3億元新增土地價(jià)值排名第18位；同期，它還以新增土地建面129.2萬(wàn)平方米排名第14位。
眼下，民營(yíng)房企風(fēng)光不再，都不敢輕易拿地。偉星是如何做到在安徽、浙江、江蘇等區(qū)域跑馬圈地，這位“不差錢(qián)的主”的資金又來(lái)源于哪里？
拿地榜上的生客
在今年夏天合肥第二輪集中土拍中，偉星如期赴約。
6月28日，偉星置業(yè)奪得當(dāng)?shù)責(zé)狳c(diǎn)地塊高新區(qū)GX202209號(hào)，總價(jià)約9億元，溢價(jià)14.6%。據(jù)了解，該地塊有6家房企投報(bào)品質(zhì)建設(shè)方案，包含華地、新華、偉星、龍湖、徽創(chuàng)、邦泰。偉星卻在一眾房企中勝出。
而四天前，肥東縣FD202206號(hào)地塊也被偉星以總價(jià)8.327億元攬入懷中，單價(jià)800萬(wàn)元/畝，居住樓面價(jià)5454元/平方米。
實(shí)際上，在首場(chǎng)合肥集中土拍中，偉星就積極備戰(zhàn)參與。3月25日，偉星以1140萬(wàn)/畝競(jìng)得瑤海區(qū)YH202202號(hào)地塊，總價(jià)11.8億元，溢價(jià)率10.68%。
除了合肥外，偉星還在安徽另一個(gè)重要城市——蕪湖跑馬圈地。6月15日，蕪湖2217號(hào)地塊成功出讓，成交總價(jià)7.1億元，3家房企參與拍賣，最后由偉星置業(yè)成功競(jìng)得，樓面地價(jià)7437元/平方米。
在安徽，偉星拿地的野心不亞于一些頭部房企。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，偉星、保利發(fā)展、安徽萬(wàn)像控股上半年拿地勢(shì)頭較猛，拿地面積位居榜單前三甲。其中，偉星拿地超45萬(wàn)平方米，拿地金額66.56億元。相較去年同期上漲46%。
在銷售業(yè)績(jī)方面，偉星同樣位列安徽第一梯隊(duì)。數(shù)據(jù)顯示，偉星在安徽上半年銷售金額為92.32億元，僅次于碧桂園的95.48億元，奪得亞軍。而偉星這一業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)超龍湖、招商蛇口等知名房企。
“偉星房產(chǎn)在安徽的口碑，主要源自于蕪湖。作為外來(lái)的浙系房企，偉星一直被安徽人誤以為是蕪湖本土房企，可見(jiàn)其在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Α！卑不諛I(yè)內(nèi)人士表示，甚至在蕪湖有這樣一個(gè)宣傳語(yǔ)——“住在蕪湖，住在偉星”。
2020年起，偉星“重回”合肥（此前只有偉星公館、偉星國(guó)賓臺(tái)2個(gè)項(xiàng)目），短時(shí)間內(nèi)快速落下玖都薈、玖璽臺(tái)等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。上述人士表示，“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，偉星已在蕪湖、馬鞍山、合肥等城市已先后落下23個(gè)項(xiàng)目。此前偉星好像還與銀行有合作，是個(gè)不差錢(qián)的主。”
而偉星在老巢浙江，卻不敢在杭州貿(mào)然搶地，只敢在周邊的寧波、臺(tái)州拿地。
例如，1月浙江偉星（全稱“浙江偉星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”）競(jìng)得寧波鄞州區(qū)YZ08-02-a8地塊，成交價(jià)21.76億元，溢價(jià)率14.77%。更早之前的去年11月，浙江偉星競(jìng)得臺(tái)州臨海大洋街道東方大道北側(cè)、東洛河路東側(cè)商住地塊，成交價(jià)2.58億元。
不過(guò)，極速擴(kuò)張下的偉星也收到了一紙行政處罰。6月21日，偉星置業(yè)全資子公司合肥星煌置業(yè)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)案，被肥西縣城市管理行政執(zhí)法局處以153398.42元罰款。
同時(shí)，偉星也迎來(lái)了口碑方面的差評(píng)。此前的2020年7月，業(yè)主維權(quán)稱，蕪湖偉星雍璟臺(tái)，虛假宣傳，欺詐購(gòu)房者。其中就包含虛假宣傳窗戶，貨不對(duì)板，價(jià)值不符；虛假宣傳門(mén)廳大堂內(nèi)部造型等6項(xiàng)問(wèn)題。
上市公司成“提款機(jī)”？
不僅浙江、安徽，偉星還跑到了江蘇搶地。7月12日，南京2022年第二輪集中供地中，偉星置業(yè)以總價(jià)21.2億元底價(jià)摘得NO.2022G43地塊。
放眼全國(guó)，偉星拿地的節(jié)奏也依舊兇猛。今年上半年，偉星以99.3億元新增土地價(jià)值排名第18位，同期，它還以新增土地建面129.2萬(wàn)平方米排名第14位。
擴(kuò)張之下，也催生出偉星旗下龐大的規(guī)模。以偉星置業(yè)（全稱“安徽偉星置業(yè)有限公司”）為例，該企業(yè)成立于2004年12月，注冊(cè)資本10億元，旗下已有36家子公司，并且?guī)缀蹙鶠閭バ侵脴I(yè)100%持股。
在公司股權(quán)上，偉星置業(yè)由臨海慧星、偉星集團(tuán)各持股75.25%、24.75%。股權(quán)穿透可知，臨海慧星由章卡鵬、張三云、吳水方等14人各持有3.3735%-17.5904%不等股份，其中章卡鵬為公司大股東，持股17.5904%。
偉星集團(tuán)則由章卡鵬、張三云、朱立權(quán)等26人持有1.0256%-15.9743%不等股權(quán)，其中章卡鵬依舊為公司大股東，持有15.9743%。
值得注意的是，偉星置業(yè)也僅是章卡鵬旗下的一塊地產(chǎn)拼圖。除此之外，偉星集團(tuán)名下還有云南云縣亞太投資置業(yè)、云南江海投資開(kāi)發(fā)、臨海市偉星房地產(chǎn)、馬鞍山偉星房地產(chǎn)、浙江偉星房地產(chǎn)等一眾地產(chǎn)企業(yè)。
眾所周知，在地產(chǎn)行情不景氣的當(dāng)下，諸多民營(yíng)房企紛紛減少拿地進(jìn)行御寒。這時(shí)，緣何偉星房產(chǎn)在逆勢(shì)而上，進(jìn)行跑馬圈地？偉星的錢(qián)來(lái)自于哪里？
一方面，未上市的企業(yè)往往通過(guò)股權(quán)出質(zhì)進(jìn)行融資，偉星房產(chǎn)自然也不例外。
例如，去年年底，偉星置業(yè)將合肥國(guó)偉置業(yè)價(jià)值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行；去年9月底，偉星置業(yè)還將合肥偉星星資置業(yè)價(jià)值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。
另一方面，偉星集團(tuán)還是浙江臨海湖商村鎮(zhèn)銀行的股東，持有9.9%股份，這或許也可為其融資助力。
值得關(guān)注的是，偉星置業(yè)股東們還有兩家上市公司可以充當(dāng)“提款機(jī)”。
7月12日，偉星新材公告披露稱，公司股東偉星集團(tuán)、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬(wàn)股、1850萬(wàn)股，質(zhì)權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行臨海支行。對(duì)于資金用途，雙方表示用于“經(jīng)營(yíng)”。這個(gè)范圍或許就大了，并不排除其為旗下地產(chǎn)企業(yè)“輸血”的可能。
截至7月12日，偉星集團(tuán)已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。
此外，去年6月，偉星新材二股東臨海彗星還以集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易的方式減持股份4601.64萬(wàn)股，集中競(jìng)價(jià)減持均價(jià)為22.12元/股，大宗交易減持均價(jià)為21.13元/股，共套現(xiàn)9.98億元。
不止偉星新材，偉星系還有另一家上市公司——偉星股份。
去年7月，偉星集團(tuán)質(zhì)押了偉星股份3.92%股份予民生銀行杭州分行，用途為“融資”。不排除偉星集團(tuán)會(huì)拿這筆錢(qián)給地產(chǎn)板塊“輸血”。截至2021年底，偉星集團(tuán)質(zhì)押了偉星股份1.28億股，占公司總股本的16.5%。
章卡鵬的生意版圖
實(shí)際上，章卡鵬旗下的資本帝國(guó)遠(yuǎn)不止房產(chǎn)板塊這么簡(jiǎn)單。資料顯示，偉星集團(tuán)創(chuàng)建于1976年，總部位于浙江臺(tái)州臨海，公司產(chǎn)業(yè)涉及服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資等領(lǐng)域。
例如，偉星集團(tuán)治下的偉星資產(chǎn)管理（上海）有限公司，也不容忽視。它對(duì)外參投了金宇生物技術(shù)股份、睿力集成電路、杭州中欣晶圓半導(dǎo)體、帝科股份、礪鑄智能、國(guó)人射頻通信、F5未來(lái)商店等電子智能企業(yè)。
又如，偉星創(chuàng)業(yè)投資名下投資了正特股份、星鋒智能、博潤(rùn)工業(yè)、深川股份等。
當(dāng)然，偉星最引以為傲的還是在于自主培育出了兩家上市公司，其中偉星股份是中國(guó)紐扣和拉鏈行業(yè)首家上市公司；偉星新材是中國(guó)唯一一家以PPR管道為主導(dǎo)產(chǎn)品的上市公司。
造就這一傳奇的關(guān)鍵性人物便是章卡鵬。1965年生人的章卡鵬實(shí)際上是偉星的第二代領(lǐng)導(dǎo)人。他于1982年進(jìn)入偉星，從一名普通工人逐步成長(zhǎng)為偉星集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁。
上世紀(jì)70年代，偉星之父明丕白從幾間破房和幾套土設(shè)備做起，帶領(lǐng)一幫村民經(jīng)過(guò)數(shù)年經(jīng)營(yíng)，建立起了以紐扣為主業(yè)的多元化偉星帝國(guó)，并完成了公司從集體所有制到股份制民營(yíng)企業(yè)的改造。這或許也是如今偉星集團(tuán)、臨海彗星自然人股東多的原因之一。
1985年，明丕白開(kāi)始對(duì)企業(yè)骨干的培養(yǎng)作出計(jì)劃性安排，章卡鵬便在其中。1998年，明丕白在集團(tuán)經(jīng)營(yíng)會(huì)議上表示，“前幾年，要說(shuō)搞工廠管理我肯定比卡鵬強(qiáng)，后來(lái)為了企業(yè)更大發(fā)展，我就讓卡鵬管工廠的事?！?br />
同年4月，明丕白在深圳遭歹徒襲擊，不幸遇難。明丕白之妻胡素文接過(guò)丈夫第一大股東身份，成為公司掌舵人。兩年后，章卡鵬接替胡素文升任公司董事長(zhǎng)。
在此期間，偉星集團(tuán)股權(quán)經(jīng)過(guò)一系列變更，章卡鵬成為如今持有公司15.9743%股份的第一大股東。胡素文也從持股最高時(shí)期16.7%降至如今的4.3394%。
當(dāng)上大當(dāng)家后，服裝輔料并不能滿足章卡鵬的雄心，他也在為偉星尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，例如地產(chǎn)、金融等。
與此同時(shí)，章卡鵬還盯上了資本市場(chǎng)。2004年6月，偉星股份在深交所成功上市；六年后的2010年3月18日，偉星新材也在深交所上市。
眼下，一枚小小的紐扣，卻撐起了偉星股份超100億的市值。自豪的同時(shí)，章卡鵬或許還在為另一家上市公司偉星新材而憂心。
財(cái)報(bào)顯示，2021年，偉星新材的營(yíng)業(yè)收入為63.88億元，同比增加25.13%，凈利潤(rùn)為12.23億元，同比增加2.58%，幾近“原地踏步”。
事實(shí)上，早在2019年，偉星新材的凈利潤(rùn)增速就開(kāi)始大幅度放緩。其在2019年的凈利潤(rùn)為9.83億元，比2018年僅增長(zhǎng)0.5%。2020年，偉星新材的凈利潤(rùn)為11.93億元，同比增加21.29%。不過(guò)，這一年，非經(jīng)常性損益給偉星新材帶來(lái)不少凈利潤(rùn)。
當(dāng)然，凈利潤(rùn)的增減與毛利率不無(wú)關(guān)系。2021年，偉星新材的毛利率為39.79%，同比下降8.52%。這已是偉星新材毛利率連續(xù)三年同比下滑，2019年、2020年，偉星新材的毛利率分別為46.43%、43.50%，同比下降0.72%、6.33%。
但相對(duì)于一枚紐扣售價(jià)1毛左右來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)卻是一個(gè)掙快錢(qián)的生意，一套房子確是能賣出百萬(wàn)元。其進(jìn)軍金融、水電等產(chǎn)業(yè)亦是如此。數(shù)據(jù)顯示，偉星房產(chǎn)在今年上半年以全口徑銷售金額122.9億元位列百?gòu)?qiáng)房企第69位。
眼下，偉星在地產(chǎn)領(lǐng)域的頻頻逆勢(shì)拿地，或是未來(lái)“賭”定地產(chǎn)。
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