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房產保值的關鍵是人口。
人口要看兩部分，一是出生人口，二是老齡化。
出生人口是未來買房的希望，老齡化，未來是會不斷騰出房子的。
先看下面這張圖：
90年代，每年還有兩千多萬的娃出生，如今他們30歲左右了，是買房的主力軍。
但最近兩年，每年出生的娃只有一千萬左右了，所以20-30年之后的房地產，可以想象。
這個數據未來可能會好轉嗎？
不可能。
看看最近10年結婚登記的數量，一路往下掉。
結婚數量掉到什么程度？掉到連離婚數量都開始掉了。
只要是離婚的人，他們之前結過婚的比例是100%。
沒人結婚，如何離婚~對吧
看到這里，你可千萬不要絕望。
畢竟，接下來的內容可能更絕望...
到去年，我們已經有2.67億的60歲以上老人，進入中度老齡化社會。
老人，一般不怎么會買房了，離世之后還會騰出一些房子。
超過4個億的老年人口，和每年一千萬不到的新生兒，都將決定未來房地產的供需。
至于城鎮(zhèn)化率，老實說，還有空間，但是不多了。
大多數國家，房地產的一個完整周期，也就是20年左右，現在我們也走到了末端。
這些年，人口瘋狂涌入城市，中國的城鎮(zhèn)化也經歷了巔峰歷程。
所以你會看到，很多城市的房子，開始找不到人買了。
至于貨幣流向，其實今年感觸特別明顯。
錢是放了很多的，看看M2（廣義貨幣）的增速，已經攀升到6年來的新高。
但是，這些錢有沒有流入房地產呢?非常少...
一個是房貸，今年銀行放出去的房貸，一直都是低位運行。甚至有兩個月份，還錢的比借錢的還多。
這在有這項統計數據十多年來，還是第一次。
另外是，經營貸。
前幾年，經營貸流入樓市的情況很普遍，但是今年呢?
當房價不漲的時候，買房就失去了“賺錢效應”，那么即便是3-4%低利率借來的經營貸，拿來炒樓也是虧本的。
這兩年，多少人現實中縫縫補補，樓市里揮金如土，買房虧錢。
很簡單，沒有利潤可圖的地方，資本是不會進來的。
大家也不要自欺欺人，說什么房子買來自住的，不要考慮升值貶值。
1000萬買來的房子，住得在再舒服，過兩年變成500萬，看誰心里能舒服。
但是，房地產就要這樣完了嗎?
當一兩個人說樓市完蛋時，我不以為然。
但是當越來越多的人說樓市完蛋時，我意識到了事情的嚴重性，騙子真是越來越多了！
上面說的所有，都只是總量。
總量偏差，是極為可怕的。
就好像，我和馬云加起來的財富總量是兩千億。
對嗎？對！有意義嗎?沒意義！
中國太大了，總量之內的分化極大，一個最簡單的例子，最近很多人說的：中國城市人均住房面積已經達到36.52㎡，接近發(fā)達國家水平。
數據是對的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的廣東。
假設人均40㎡是一個飽和值，那青海、云南、河南這些人均41㎡的可以說是飽和了，那廣東人均才29㎡是不是還非常缺房子？
再比如，孩子生的那么少，那一年還能出生近120萬孩子的廣東，未來是不是樓市還有點希望?
老齡化極其嚴重了，有些省份確實很老了，但也有些省份還很年輕，勞動力大量涌入，依然還有機會。
城鎮(zhèn)化減速會降低需求，但也不是全部。
韓國城市化率91%，5000萬人口，但每年新房需求30萬套。
文在寅政府曾出臺多達25輪的樓市調控政策，但最后還是只能對控不住房價上漲而道歉。
往核心城市中心城區(qū)、以及居住改善的需求，會一直存在。
可以看到，同樣在廣東省，廣州30萬/㎡的頂豪，20萬/㎡的公寓，依然在成交。但增城、南沙，4萬跌到2萬多的樓盤，也不少。
這就是巨大的分化，未來會越來越大。
所以，選對房子真的很重要，至于房產稅，會遲到，但不會缺席。
只是想說，沒必要那么懼怕房產稅。房產稅出臺，如果會引發(fā)房產拋售，那就意味著這個稅他只能收一年。
對任何一個國家而言，都不希望見到拋售資產的情況發(fā)生。
況且，房產稅不是為了降房價的，美國有房產稅，但這兩年房價漲的有多猛？
美國的房貸利率，已經奔著7%去了，因為房價一年能漲10%，甚至30%，所以這么高的利率還是有人買。
而我們的房貸利率一路走低，但還是沒人買房，畢竟暫時還看不到賺錢效應。
這也是為什么房地產調控這么難的原因。
漲價就很多人買，降價就沒人買，永遠在兩頭，很難維持在中間的平穩(wěn)狀態(tài)。
而且，房子的金融屬性，可能徹底消滅嗎?
現在，即便是投放到實體經濟的貸款，也是要用房子來抵押的。
不然，銀行怎么敢借錢給你，公司可是說倒閉就倒閉的，拿個人信用貸款嗎。
但是，未來會有很大部分的房子會失去金融屬性，這個是確定的。五六七八線小城市的房子，甚至一二線城市邊緣的房子，都可能會失去金融屬性。
所以，要選中小部分金融屬性的房子。
否則，為何最近鐵獅門、凱德等一些外資，怎么又來抄底中國樓市了。
房地產投資神話，是破滅了，但也還有機會。
也不要妖魔化房地產，過去20年的，并不是誰的選擇，就是時代的選擇。
雖然房地產帶來的傷痛是有，但是想想20年前的生活，和現在的生活。
只不過...
一部分人，在不停的享受買房帶來的財富增長效應，早年的房子越來越貴，也更敢消費；
另一部分人，則在體驗著財富擠出效應，這兩年買錯了地方，入手高位，手里房子變得不值錢，越來越不敢消費。
有受益者，也有受傷者。
而現在，很難再繼續(xù)維系之前20年的風華。
老百姓的債務、貨幣的battle、國際環(huán)境都不允許了。
不過，悲觀者永遠正確，樂觀者永遠進步...
未來也很難預知，我們只能仰仗當下每一個細微的決定
即便信仰開始破滅，在超一線城市買對房子，還是很重要。
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