房東該如何賣房？

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賣房到底有哪些問(wèn)題？應(yīng)該怎么樣規(guī)避？今天就來(lái)和大家談一談關(guān)于賣房的知識(shí)。賣房按照時(shí)間順序一般有9個(gè)環(huán)節(jié)，分別是掛牌、委托、交鑰匙、審核買家、議價(jià)、收定、簽約、收款、交房，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有很多點(diǎn)要注意。
01第一個(gè)環(huán)節(jié)是掛牌環(huán)節(jié)，在掛牌環(huán)節(jié)，首先要做的是多掛。有些賣家比較懶，只掛一兩個(gè)樓下比較近的中介就不管了。但是你的房子要賣出去，必須要有大量的人知道，就像一手的開發(fā)商也會(huì)花大量的資金去做廣告。你只掛一兩家，而中介的心態(tài)是盡可能的不讓其他人知道房源掌握在你自己手里，那么不管從誰(shuí)那兒賣出，實(shí)際上都跟自己有關(guān)系。在這種情況下，掛得越少對(duì)你越不利，所以要盡可能的多掛，讓所有的中介都知道你這有一套好房子要賣出。
02第二個(gè)環(huán)節(jié)是委托，委托環(huán)節(jié)有兩個(gè)很重要的點(diǎn)。第一個(gè)是不要做全權(quán)委托，第二個(gè)是不要做獨(dú)家委托。在委托的環(huán)節(jié)會(huì)涉及到后面的帶看，所以說(shuō)你要約定好帶看的模式。比如說(shuō)是集中帶看還是隨時(shí)帶看？你的鑰匙主要是放在哪一家中介？需要跟誰(shuí)聯(lián)系？在帶看的時(shí)候有沒(méi)有什么注意事項(xiàng)，比如說(shuō)要穿鞋套，比如說(shuō)要關(guān)水電要關(guān)窗戶？這些都要囑咐好，包括每次拿鑰匙的時(shí)候可能要登記電話號(hào)碼，要不要帶看的時(shí)候要告訴你一聲，讓你掌握什么情況，這些都是在委托環(huán)節(jié)就要談的。
03第三個(gè)是交鑰匙，交鑰匙的環(huán)節(jié)比較重要，一定要找一個(gè)非?？孔V的中介，因?yàn)槟悴豢赡苡?0把鑰匙交給10個(gè)中介。一旦你房屋里面有了什么損失或者損壞，沒(méi)有辦法去確定是誰(shuí)，所以一般而言，只會(huì)把鑰匙交給一個(gè)中介。這樣無(wú)論是誰(shuí)來(lái)帶看，你都非常好管理。所以中介一定要特別的靠譜，而且又比較負(fù)責(zé)，并且需要跟他交代很對(duì)事情。比如要不要時(shí)不時(shí)的去房間看一眼，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，比如說(shuō)窗戶沒(méi)有關(guān)或家里踩得亂糟糟的。這些都是要在交鑰匙的環(huán)節(jié)選好中介，并且交代好的。
04第四個(gè)環(huán)節(jié)叫做審核，大家可能會(huì)覺得很奇怪，買家還需要審核嗎？買家的審核重要性在于你要確定買家不是來(lái)坑你的，不是來(lái)忽悠你，或者從你這賺錢的。所以首先就是要看買家有沒(méi)有資質(zhì)。大家不要小看這一點(diǎn)，在現(xiàn)在限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格的情況下，有很多時(shí)候買家即使不具備資質(zhì)，也要過(guò)來(lái)跟你談。這里有兩種情況，一個(gè)是他自己都不知道，是無(wú)意的，還有一種就是有意的。有意的一種僅僅只是想測(cè)試一下市場(chǎng)，看看這個(gè)市場(chǎng)真實(shí)的房東愿意出多少錢。第二個(gè)種就是他想做一些違規(guī)的單子，他會(huì)說(shuō)真的要買的是他的親戚朋友，委托他先來(lái)看一看。這種就不用跟他談了，基本上都是專業(yè)人士，準(zhǔn)備跳單賺錢的。那么買家的資質(zhì)要怎么審核呢？至少你要先問(wèn)問(wèn)他有沒(méi)有資格，能不能買。這主要包括有沒(méi)有首付，不要談了半天之后告訴你首付款不夠，10萬(wàn)要買你100萬(wàn)的房子是不可能的。第二個(gè)就是你會(huì)碰到代理人，他會(huì)明確告訴你買家不在，他只是代理，這種也就不要談了。第三個(gè)是要看一看買家的征信，這一點(diǎn)有難度，所以要需要專業(yè)的中介來(lái)幫你。看買家的征信是要確定他未來(lái)能夠放下來(lái)款，雖然買家的首付是交給你的，好像你不會(huì)有什么損失，但是會(huì)耽誤時(shí)間。所以你需要看看買家的征信報(bào)告有沒(méi)有逾期，貸款有沒(méi)有問(wèn)題，甚至要問(wèn)一問(wèn)他的流水有多少，能不能貸到相應(yīng)的額度。這些工作沒(méi)有人會(huì)替你去做，必須是賣房者自己要有意識(shí)，或者是你所碰到的中介非常專業(yè)，否則整個(gè)賣房過(guò)程就比較艱辛了。
05第五個(gè)環(huán)節(jié)是議價(jià)。在議價(jià)環(huán)節(jié)，我們首先要知道的是在你和買家議價(jià)之前，要先和中介談好中介費(fèi)用，否則在和買家簽好合同之后，中介費(fèi)用就很難談下來(lái)了。在議價(jià)這個(gè)環(huán)節(jié)，一共有以下5個(gè)方面值得我們注意：1）你要了解好客戶的情況。這個(gè)客戶急不急買？是可以全款，還是要貸很多的款？這對(duì)你的議價(jià)影響是非常大的。所以了解客戶是非常重要的。2）是在什么時(shí)間、在哪里談。這兩點(diǎn)最好由賣家也就是你來(lái)決定，最佳的地方就是你自己家，這樣你有主場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。3）是價(jià)格，這是關(guān)鍵點(diǎn)之一。但并不是所有的焦點(diǎn)都是價(jià)格，包括付費(fèi)方式、付費(fèi)節(jié)點(diǎn)，這些也是要非常注意的談判點(diǎn)。4）價(jià)格是可以讓的，千萬(wàn)不要在心中想好了一個(gè)底價(jià)，就死活堅(jiān)持。如果買家非常優(yōu)質(zhì)，或者說(shuō)這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)樓市非常慘淡，該讓還是要讓。5）就是會(huì)涉及到一些其他的談判技巧。這其實(shí)和我們其他的一些商務(wù)談判是一樣的。
06第六個(gè)環(huán)節(jié)是收定金。收定有一些基礎(chǔ)知識(shí)，比如說(shuō)定金的定應(yīng)該是安定的定；比如說(shuō)收定的上限是20%，超越20%的部分法律就不再保護(hù)了；比如說(shuō)委托他人代收定金需要公證。這些都是小白級(jí)別的知識(shí)了，大家都要知道一下。定金往往會(huì)有一個(gè)定金協(xié)議，會(huì)就后續(xù)的一些問(wèn)題，比如貸款、交割的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等等，大家的簽署一定要謹(jǐn)慎，但這個(gè)也需要自己去進(jìn)一步的學(xué)習(xí)。那么定金是不是越多越好呢？當(dāng)然不是。要知道收了定金不光是對(duì)買家有約束，對(duì)賣家也有約束，所以說(shuō)收定要謹(jǐn)慎。有很多特殊的單子，一旦收了定金就被套了。所以說(shuō)收定的時(shí)候要非常謹(jǐn)慎，也并非越多越好，要根據(jù)你對(duì)整個(gè)場(chǎng)面的把控程度，以及你認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)決定。
07第七個(gè)環(huán)節(jié)是簽約，這個(gè)環(huán)節(jié)主要講的是合同方面。這方面要談的點(diǎn)非常多，大家可以去學(xué)習(xí)一下民法里面相關(guān)合同的條款或者合同法。有幾點(diǎn)要跟大家強(qiáng)調(diào)：1）收款的模式和時(shí)間是大家要非常關(guān)注的，款是分幾次收，在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)因素大家要非常關(guān)注，因?yàn)檫@個(gè)方面往往容易產(chǎn)生糾紛。2）是違約責(zé)任和金額，這個(gè)大家可能不太關(guān)注，因?yàn)闀?huì)覺得一般不會(huì)違約，但其實(shí)往往會(huì)。到底違約責(zé)任怎么區(qū)分，違約以后怎樣來(lái)收違約金，包括你自己的違約金怎么支付，這些都是需要關(guān)注的?？赡艽蠹矣X得一天萬(wàn)分之幾或者一個(gè)月約定千分之幾不是很多，但要仔細(xì)去算到底多不多。3）是合同糾紛的解決方式，這點(diǎn)大家就更不注意了，這里面會(huì)涉及到你用什么方法來(lái)解決合同糾紛，是仲裁還是打官司？如果是仲裁，如果仲裁結(jié)果你不接受，那官司也很難打了；如果打官司，那么異地購(gòu)房的就可能會(huì)涉及到管轄權(quán)問(wèn)題。這些大家都需要查一查相關(guān)的案例和知識(shí)點(diǎn)。
08第八個(gè)環(huán)節(jié)就進(jìn)入到收款了，之前的定金已經(jīng)收了，但后面還會(huì)有首付尾款，或者是以貸款形式出現(xiàn)。這里要注意的是收首付之前千萬(wàn)不要去過(guò)戶，除非在過(guò)戶完以后，買家現(xiàn)場(chǎng)給你轉(zhuǎn)首付。你要確定買家的首付是到賬的，是足額的，不要出現(xiàn)把戶過(guò)完了，他的首付還沒(méi)給你的情況。還有一點(diǎn)就是在你見到銀行發(fā)放的同貸書之前最好也不要過(guò)戶，因?yàn)楹芸赡艹霈F(xiàn)過(guò)完戶以后，對(duì)方因?yàn)檎餍派系膯?wèn)題貸款放不下來(lái)。當(dāng)然也有一種情況，銀行已經(jīng)放了同貸書，但是過(guò)完戶以后，他可能要再做一筆貸款但放不了貸，這個(gè)也很麻煩。所以你還要通過(guò)對(duì)于買家的判斷，以及你的中介是否老練來(lái)盡量避免這種惡意情況的出現(xiàn)。
09第九個(gè)方面就是交房了。第一點(diǎn)就是不要提前交房。往往會(huì)有買家問(wèn)能不能先住進(jìn)去，能不能先裝修。如果要先裝修，要先住進(jìn)去，對(duì)方的款沒(méi)有放下來(lái)怎么辦？還有一些交房細(xì)節(jié)方面也容易出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是“說(shuō)好的”，要留下一些證明，最好的方法是拍照、留記錄。雖然這個(gè)一般對(duì)買家不利，但是我也見過(guò)買賣雙方因?yàn)檫@件事情最后越鬧越大的情況。所以如果你確實(shí)想按照你承諾的給對(duì)方交房，那么最好把它拍下來(lái)或?qū)懴聛?lái)，并且讓對(duì)方簽個(gè)字，這樣子你們倆的交易就會(huì)少很多麻煩。

主體而言，整個(gè)賣房的過(guò)程就像一場(chǎng)戰(zhàn)斗，是非常復(fù)雜的，甚至超過(guò)了買房。普通人對(duì)于這九個(gè)環(huán)節(jié)中的任何一個(gè)都不可掉以輕心，甚至要專門去學(xué)習(xí)一些相關(guān)的法律知識(shí)，這才是一個(gè)完美的賣房方案和流程。
來(lái)自: Android客戶端

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什么時(shí)代了，還賣房，淮北房租一千塊隨便租，買房？笑話，誰(shuí)買房誰(shuí)煞筆。