中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?022

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文：任澤平團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

我們提出了業(yè)內(nèi)廣為采用的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于該框架在2015年房價(jià)大漲前夜成功預(yù)測了“房價(jià)翻一倍”，被評為年度十大經(jīng)典預(yù)測。當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時(shí)代，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段，加上房地產(chǎn)長效機(jī)制加快構(gòu)建、“一城一策”推行，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮?，城市研究變得尤為重要?br />
核心觀點(diǎn)

研究背景和分析框架：1）研究背景：我國進(jìn)入都市圈城市群時(shí)代，區(qū)域分化。房地產(chǎn)發(fā)展有明顯的階段特征：從高速增長期到平穩(wěn)或下降期、從數(shù)量擴(kuò)張期到質(zhì)量提升期、從總量擴(kuò)張期到“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”期?？傮w看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長效機(jī)制加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代新周期。分區(qū)域看，中國進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代，區(qū)域分化突出，城市發(fā)展?jié)摿Σ町愝^大，城市研究價(jià)值更加凸顯。預(yù)計(jì)未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資潛力差異也將持續(xù)顯現(xiàn)。2）分析框架：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。研判城市發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：一，房地產(chǎn)長期看人口，人口決定需求；二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚；三，產(chǎn)業(yè)布局取決于區(qū)位，區(qū)位取決于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本?；谏鲜鲞壿?，我們從“需求+供給”兩個(gè)層面建立基本面分析框架，研究中國300余個(gè)地級及以上城市（不含港澳臺）發(fā)展?jié)摿Γ唧w選取了21個(gè)比較有代表性的指標(biāo)進(jìn)行分析。

2022年中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?）榜單概覽：北上深廣居榜首，區(qū)域中心城市及長三角珠三角城市表現(xiàn)突出。從榜單結(jié)果看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居前10名。分地區(qū)看，TOP50城中南方城市占據(jù)36城，力壓北方；東部地區(qū)城市占據(jù)31席，領(lǐng)先于其他三大地區(qū)；而東北地區(qū)僅3城位于TOP50，75%城市為200名之后，經(jīng)濟(jì)不景氣制約其房地產(chǎn)市場發(fā)展；分線看，一二線城市排名遙遙領(lǐng)先，核心城市群內(nèi)部三四線城市排名靠前；分城市群看，TOP50中五大城市群內(nèi)部城市共30個(gè)，占據(jù)六成席位。2）人口現(xiàn)狀：人口和人才仍向大城市集聚，各地“搶人”大戰(zhàn)不斷升級。從人口現(xiàn)狀指數(shù)排名看，廣州因其高校人才規(guī)模較大、居榜首，深圳、成都、杭州、上海、武漢、西安、東莞、蘇州、南京位列2-10名。當(dāng)前中國人口流動(dòng)呈現(xiàn)回流川渝鄂和粵浙人口集聚并存的特點(diǎn)。人口是一切經(jīng)濟(jì)社會活動(dòng)的基礎(chǔ)、人才更是第一資源。近年人才不斷向東部城市集聚，長三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加。2017-2021年東部地區(qū)人才凈流入占比從6.2%增至12.9%，長三角、珠三角人才凈流入占比分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%。2017年初以來，各地人才政策不斷優(yōu)化，逐漸從“搶人”向“搶人才”轉(zhuǎn)變。3）人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走，一二線城市坐擁優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和資源，人口潛力突出。從人口潛力指數(shù)排名看，一線城市北上深廣居前四，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢位列5-10名。一二線城市以30.3%的人口創(chuàng)造了46.7%的GDP，人口集聚潛力大。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面，一二線城市A+H股上市公司數(shù)和專利授權(quán)量合計(jì)占比分別為74.1%、61.5%，頭部效應(yīng)明顯。在公共資源上，一二線城市優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源密集，城市軌道交通提升城市運(yùn)行效率。4）購買能力：一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低。一線城市北上廣購買能力居前三，蘇州、杭州、佛山、紹興、無錫、寧波、珠海位列4-10名，深圳由于較高的房價(jià)收入比而未進(jìn)入前十。從絕對水平看，2020年一線、二線城鎮(zhèn)人均可支配收入分別為7.2、5.1萬元，遠(yuǎn)高于三四線城市。從相對水平看，2020年一線、二、三、四線城市房價(jià)收入比分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城市間分化顯著，但一線城市因供給不足，房價(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定，而是由高收入人群決定。5）住房供給：一二線城市住房供給偏緊，中部和東北地區(qū)相對過剩。當(dāng)前一二線住房供給偏緊，套戶比分別為0.97、1.08，中部和東北地區(qū)相對過剩，套戶比分別為1.10、1.13。

擁抱城市群，把握大趨勢。以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率，更節(jié)約土地、能源，是支撐中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，是中國當(dāng)前以及未來發(fā)展的區(qū)域規(guī)劃和國土規(guī)劃重點(diǎn)。在城市群層面，19個(gè)城市群的核心在于京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個(gè)城市群，它們以全國13%的土地面積集聚了47.8%的人口，創(chuàng)造了60.3%的GDP，成為帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)領(lǐng)先。在都市圈層面，34個(gè)千萬級都市圈以18.6%的土地集聚63%的人口創(chuàng)造約78%的GDP，其中上海、深圳、北京、廣州都市圈發(fā)展?jié)摿忧啊Ｔ?4個(gè)大都市圈之外，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較突出的三四線城市和中西部地方性中心城市也值得關(guān)注。以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅為核心推動(dòng)二次房改，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

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