以前房子是抄的，現(xiàn)在房子是住的，明天房子是空閑置的

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現(xiàn)在很多城市出了刺激樓市政策，但是這一輪樓市調(diào)控和前幾次一樣嗎？答案是否定的！樓市大環(huán)境變了，政策方面再怎么刺激，也很難收到以前的效果了！
  
為什么這么說(shuō)呢？首先是大家的預(yù)期變了，以往房子在大家心目中，不但是居住用的，而且是最好的投資品之一，帶有一定的金融屬性。但是這兩年突然大家發(fā)現(xiàn)，不但二手房不好賣(mài)了，而且新房?jī)r(jià)格也在下跌。房產(chǎn)的保值增值神話一旦被打破，那么帶來(lái)的最大影響就是大家的心理預(yù)期，就如熊市一樣，股民會(huì)過(guò)分看空。
  
其次，現(xiàn)在的房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩了，基本哪個(gè)城市都不缺房子，不少人手中都有幾套房子。這還不算，我們的下一代，他們將來(lái)要繼承的房子更是超級(jí)多。要知道，房子也是商品，終究要受供求關(guān)系支配的！
  
最后，也是最重要的一點(diǎn)，該買(mǎi)的都買(mǎi)了，買(mǎi)不起的再怎么刺激也買(mǎi)不起。尤其這幾年，很多人收入減少了很多，手中都沒(méi)有錢(qián)了，讓他們?cè)儋I(mǎi)房子基本是不可能的，連都首付都拿不出來(lái)。
  
站在任何一座城市里，舉目望去，到處都是高樓大廈、矗立的房子密密麻麻。房子眾多不僅在城市體現(xiàn)出來(lái)，在農(nóng)村也同樣如此。
  
中國(guó)到底有多少房子，誰(shuí)也說(shuō)不清，因?yàn)槌唐贩客?，還有農(nóng)民自建房、大量私人蓋的小產(chǎn)權(quán)房以及集體蓋的產(chǎn)權(quán)房等形式。
  
哪怕是統(tǒng)計(jì)局和住建部，到目前為止也沒(méi)有給出個(gè)確切的數(shù)據(jù)。我們只有從部分已知數(shù)據(jù)找到蛛絲馬跡。由此判斷，中國(guó)的房地產(chǎn)是否真的到了過(guò)剩階段。
  
首先，從住房總量來(lái)看，我們的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。
  
2021年8月31日，國(guó)新辦召開(kāi)“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽提到：
  
“2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米?！?

按城鎮(zhèn)人口90平米一套房，鄉(xiāng)村人口100平米一套房來(lái)計(jì)算，2019年我國(guó)共有住房大約6.5億套，其中城鎮(zhèn)3.9億套，鄉(xiāng)村2.6億套。
  
2020-2021年我國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售面積合計(jì)為31.14億平方米，按90平米一套計(jì)算，增加3500萬(wàn)套。
  
即使不考慮商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房總量，2021年末，我國(guó)住房總量就達(dá)到6.8億套，人均住房面積45.4平方米，即使按城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)也達(dá)到43.3平米。
  
跟歐美國(guó)家，還有部分地廣人稀的國(guó)家比沒(méi)有意義，觀念不同，地理?xiàng)l件不同。所以，日韓這兩個(gè)與中國(guó)文化相近的發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)最有參考和比較價(jià)值。
  
2021年，日本人均住房面積39平米左右，韓國(guó)人均住房面積34平米左右。可以得出結(jié)論，中國(guó)的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。
  
其次，從住房增量情況來(lái)看，我們目前處于樓市產(chǎn)能溢出階段。
  
2021年全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前住宅施工總面積為69.03億㎡。

按人均40平米面積推算，現(xiàn)有施工中的住宅全部竣工后，可以滿足提供1.72億人口。
  
這是什么概念？相當(dāng)于目前總?cè)丝诘?2%。等這些房屋建好并且住滿人后，我們的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到77%左右的水平。
  
2021年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。城鎮(zhèn)化越到后面進(jìn)展越慢，2010到現(xiàn)在我們花了12年的時(shí)間才提升了13%左右的城鎮(zhèn)化率。
  
我們有可能僅花幾年的時(shí)間，從64.72%的基礎(chǔ)上，提高到77%嗎？
  
再者，從住房空置情況來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)有相當(dāng)一部分房子，根本就沒(méi)人住。
  
很久之前爆出過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，在660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的智能電表已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零——根據(jù)每套房3口人進(jìn)行計(jì)算，這批空置房可供2億人居住。

由于爭(zhēng)議太大，國(guó)家電網(wǎng)否認(rèn)了，此后，就再也沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)出來(lái)。但是民間和官方兩個(gè)層面上，類(lèi)似的研究卻不少。
  
央行在《金融界》發(fā)表的“城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債報(bào)告”中指出：
  
城市的家庭資產(chǎn)平均值為318萬(wàn)元，戶均房產(chǎn)保有量的達(dá)到96%，還有40%以上的家庭擁有二套房。
  
這也就意味著，其實(shí)現(xiàn)階段城市家庭，根本就不缺房子。
  
為什么房?jī)r(jià)還這么高？按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)：價(jià)格由供求關(guān)系所影響。供過(guò)于求，價(jià)格下跌。供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。
  
既然中國(guó)這么多年來(lái)，蓋了超過(guò)市場(chǎng)消費(fèi)需求的房子，為什么房地產(chǎn)價(jià)格還一路上漲呢？
  
說(shuō)起樓市的過(guò)剩問(wèn)題，一直都是玄學(xué)問(wèn)題,那問(wèn)題到底出在哪？
  
供給層面的錯(cuò)配，造成結(jié)構(gòu)性的供過(guò)于求局面。
  
中國(guó)確實(shí)存在樓比人多，住房過(guò)剩的問(wèn)題。但這種過(guò)剩更多的是結(jié)構(gòu)性的錯(cuò)配。有些地方房子緊張，有些地方遍地是樓，賣(mài)也賣(mài)不出。
  
比如三四線城市新房過(guò)剩，而一二線城市新房在不同環(huán)境下，情況完全不一樣。
  
這幾十年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)也經(jīng)歷了一次波瀾壯闊的人口流動(dòng)和人口城鎮(zhèn)化。
  
農(nóng)村人口往城里跑，三四線城市往一二線城市跑，中西部地區(qū)往東部地區(qū)跑，這是整體的流動(dòng)趨勢(shì)。
  
農(nóng)村的人進(jìn)城后在農(nóng)村的房子就逐漸變成無(wú)效保有，再買(mǎi)套商品房也不過(guò)分吧？
  
新北京人、新上海人、新廣州人，條件好了在市區(qū)買(mǎi)套商品房也是常有的事吧？
  
居民住房保有率都達(dá)到90%了，但多買(mǎi)一套房給小孩備著也不少見(jiàn)吧？
  
還有一大票的改善性住房，原本條件不好只能買(mǎi)郊區(qū)的，現(xiàn)在可以搬市中心了，或者地鐵口周?chē)姆孔樱贿€有小孩要讀書(shū)，原來(lái)的房子不賣(mài)掉，再買(mǎi)套離學(xué)校近的。
  
人口流動(dòng)、改善性居住，無(wú)一例外都制造了大量需求，而這些需求往往是超過(guò)了一二線城市供給情況的，加上市場(chǎng)調(diào)節(jié)不一定那么靈敏，所以給部分大城市房地產(chǎn)快速上漲提供了源動(dòng)力。
  
三四線城市吃的最大的虧，就是沒(méi)有年輕人，去年全國(guó)新增人口只有48萬(wàn)，今年負(fù)增長(zhǎng)已經(jīng)確定。
  
人口越生越少，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市拿什么留住年輕人呢？
  
除了本地剛需，三四線城市基本沒(méi)有外地人入場(chǎng)。
  
現(xiàn)在，一大批三四線城市已經(jīng)面臨人口凈流出的情況，沒(méi)有人，但庫(kù)存量還在攀升，房?jī)r(jià)怎能不降？
  
這是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)，但也是三四線城市的死結(jié)，沒(méi)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)人，根本玩不動(dòng)。
  
三四線城市更大問(wèn)題是土地財(cái)政造成的透支，而且多數(shù)透支5年，甚至10年以上。
  
我們先搞清楚三四線城市房?jī)r(jià)上漲的邏輯，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的原始鏈條是：
  
地方政府賣(mài)地給開(kāi)發(fā)商——開(kāi)發(fā)商賣(mài)給購(gòu)房者，但因?yàn)榇蠹叶紱](méi)錢(qián)，所以需要銀行的加入。
  
銀行先借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地，再借錢(qián)給購(gòu)房者買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，這里購(gòu)房者就已經(jīng)透支了未來(lái)30年的收入去買(mǎi)房了。
  
銀行呢，還可以大規(guī)模借錢(qián)給地方去搞基建，于是你發(fā)現(xiàn)整個(gè)杠桿都放大了30倍。
  
房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)變好了，大家生活居住條件改善了，大家都變有錢(qián)了，這就是國(guó)外是工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化，而我們是城鎮(zhèn)化帶動(dòng)的工業(yè)化根本原因。
  
那按理說(shuō)城鎮(zhèn)化還沒(méi)到頭，我們還可以再搞10幾年，怎么說(shuō)透支了？
  
因?yàn)橥f(shuō)沒(méi)有意外的時(shí)候，就會(huì)有意外。
  
2008年金融危機(jī)到來(lái)，我們祭出了4萬(wàn)億的基建計(jì)劃，直接把建房子的速度進(jìn)條拉快。
  
結(jié)果庫(kù)存積壓，房子賣(mài)不動(dòng)了，房子賣(mài)不動(dòng)，上面說(shuō)的原始鏈條就玩不轉(zhuǎn)了，開(kāi)發(fā)商就不拿地了。
  
于是乎，去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)來(lái)了。2015-2017年大家應(yīng)該對(duì)三四線城市的貨幣化棚改有印象吧，把你房子拆了不給你房子，給現(xiàn)金，讓你去買(mǎi)房，這不房子賣(mài)了，房?jī)r(jià)漲了，鏈條又通了。
  
如果到這，其實(shí)也沒(méi)問(wèn)題，庫(kù)存去了，開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)了，百姓生活改善了。
  
但問(wèn)題就出在，人性本身是貪婪的。短期度過(guò)難關(guān)后的地方又在瘋狂賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商又在瘋狂地建房子。
  
所以一下子又把庫(kù)存量積壓，現(xiàn)在樓市再一次承壓，房子又賣(mài)不出去了。
  
這下怎么辦？
  
又來(lái)一輪基建顯然不現(xiàn)實(shí)了，現(xiàn)在方式，就只能是政策松綁，刺激剛需買(mǎi)房，刺激改善換房。
  
這種方式的用處有多大，不用我多說(shuō)，看看結(jié)果也知道了。
  
上一輪入坑的那批韭菜還沒(méi)解套，現(xiàn)在都在瘋狂降價(jià)出手。
  
而新的房子，塔吊還在繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，房子還在建，結(jié)局已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。

如果你所在的三四線城市是不是也屬于這類(lèi)城市，還不抓緊時(shí)間賣(mài)掉？
  
當(dāng)一二線城市開(kāi)始下場(chǎng)搶人，松限購(gòu)、松限售、降房?jī)r(jià)的時(shí)候，還有三四線城市什么路可走呢。
  
那句話就是這么說(shuō)的：我走你走的路，把你逼得無(wú)路可走。
  
對(duì)于現(xiàn)在多數(shù)的三四線城市：
  
非剛需，能不買(mǎi)就不買(mǎi)，有多套的抓緊賣(mài)。